פסק-דין בתיק ת"א 12422/08

המבוא

1. התובעת היא בעלת זכויות הניהול במרכז המסחרי "שוק קניון אגריפס" שבשכונת מחנה יהודה בירושלים (להלן: "השוקניון" או "הקניון"). הנתבעת היא בעלת הזכויות בחנות מספר 5109 ומחסן מספר 1210  בשוקניון (להלן: "החנות").

2. התובעת הגישה שתי תביעות כנגד הנתבעת: בת.א. 12422/08, נתבעו סך של 105,658 ש"ח שלטענת התובעת מגיעים לה מהנתבעים עבור דמי ניהול משנת 2003 ועד למועד הגשת התביעה. בת.א. 16193-10-11 הגישה התובעת כנגד הנתבעת תביעה נוספת ע"ס 75,204 ש"ח בגין דמי ניהול שלטענתה המגיעים מיום 1.4.08 ועד ליום 30.6.11.

3. להגנתה, טענה הנתבעת כלפי כל אחת מהתביעות כי הגיעה להסכם עם התובעת כי תהיה פטורה מתשלום דמי ניהול בגין החנות בתקופת השכירות של שוכר בשם אלי אדרי, ששכר את החנות בתקופה שבין 12.3.03 לבין 12.3.09. באשר לתקופה שלאחר עזיבת השוכר את המקום, טוענת הנתבעת כי התובעת דורשת שכר מופרז לעומת המחיר המקובל לשירותי אחזקה. לטענתה, מסתירה התובעת את חשבונותיה שבסיס החישוב. בנוסף, טוענת הנתבעת שהמחיר הוא מופרז נוכח כשלי הניהול בשוקניון מראשיתו, שהביאו לכך ששטחים גדולים בבנין הם ריקים וגרמה להדרת רגלי הלקוחות מהמקום. לטענתה, דמי הניהול חייבים להתחשב בדמי השכירות הנמוכים עבור החנות שניתן להשיג עקב העדר ביקוש של שוכרים. הנתבעת טוענת ששילמה לתובעת את דמי ניהול ראויים עבור תקופה זו בהתאם להערכה של רואה החשבון של הנתבעת, רו"ח משה ונגרטן.

4. התובעת בת.א. 12422/08 הגישה כתב תשובה שבו התיחסה בעיקר לטענת הפטור מדמי ניהול. לטענת התובעת, מי שחתם על מכתב הפטור לא היה מוסמך לעשות זאת. ממילא, הפטור שניתן היה מתשלום מיסי ועד בית ולא דמי ניהול. הפטור ניתן לתקופת השכירות (עד מרץ 2005) ולא לתקופות האופציה שנוצלה על ידי השוכר.

5. הנתבעת הגישה בת.א. 12422/08 תביעה שכנגד ע"ס 114,800 ש"ח בגין הנזקים שנגרמו לה לטענתה עקב הניהול התיקון של המקום על ידי התובעת (הנתבעת שכנגד), אותם בקשה לקזז כנגד כל חוב בגין דמי ניהול המגיעים ממנה. בכתב הגנה שכנגד, הכחישה הנתבעת שכנגד את המחדלים והנזקים הנטענים וטענה שאינם ניתנים לקיזוז.

6. לאחר הגשת תצהירי עדות ראשית בת.א. 12422/08, הגיעו הצדדים להסדר דיוני לפיו הדיון בשתי התביעות יאוחד ולפיו התבקש בית המשפט להכריע בתביעות על סמך המסמכים שהוגשו לתיק בית המשפט לאחר שמיעת סיכומים. יצוין כי בית המשפט הציע את ההסדר הדיוני בת.א. 12422/08 בלבד אך הצדדים בקשו להרחיבו לת.א. 16193-10-11.

הצדדים סיכמו את טענותיהם בדין שהתקיים ביום 22.3.12.

דיון והכרעה

התביעה בת.א. 12422/08

הפטור מדמי ניהול במהלך תקופת השכירות

7. הנתבעת מסתמכת על אישור בכתב של המנהל התפעולי דאז של התובעת מר ציון יפרח מיום 9.2.03 (נספח א/1 לתצהירי הנתבעת) שפטר את החנות מדמי ניהול במהלך תקופת השכירות לצד ג' בתנאי שהתובעת תשא בתשלום הארנונה. בעלה של הנתבעת הסביר בתצהירו כי זו היתה יוזמה של התובעת דווקא, משום שרצתה לחסוך תשלום מסי ארנונה.

עדות זו לא נסתרה. בסיכומיו, לא התכחש ב"כ התובעת לקיומו של מכתב הפטור מדמי ניהול. באשר לטענה שמר יפרח לא היה מוסמך להוציא את האישור, הטענה נסמכת על אמירה כללית בתצהיר של המנהל התפעול הנוכחי, מר יובל מזרחי, מבלי שהאימרה נסמכת על מסמך רשמי כלשהו של האורגנים של התובעת הקובע את גבול סמכויותיו של מנהל התפעול לעומת בעלי תפקידים אחרים. בנסיבות אלה, אני דוחה את טענת חוסר הסמכות.

כפי טענה הנתבעת, יש לראות באופציה שניתנה לשוכר בחוזה השכירות להאריך את תקופת השכירות ל 4 שנים נוספות, כחלק אינטגרלי של ההסכם, ולכן הפטור חל עד תום תקופת האופציה.

8. לאור כל זאת, פטורה הנתבעת מתשלום דמי ניהול עבור התקופה שבין שנת 2003 ועד לסיום תקופת השכירות ביום 12.3.09. כפועל יוצא מכך, נדחית התביעה בת.א. 12422/08.

התביעה שכנגד בת.א. 12422/08

9.  בעלה של התובעת מסר בסעיף 6 לתצהיר העדות הראשית שלו תצהיר כללי מאד  על הניהול הלקוי של השוקניון על ידי התובעת.

10. בסעיף 6 (ב) לתצהיר נטען כי ישנן ריחות ביוב במקום וסתימות חוזרות ונשנות בצנרת. עוד נטען

לרמת הנקיון ירודה.